今天以“新扩张与再平衡”为主题的第九届中国价值地产年会在大湾区腹地、改革开放前沿的深圳(楼盘)正式启幕。
“张弛有度取舍有道”——3场主题演讲，3場高峰对话首份中国地产上市公司品牌价值榜TOP100以及《中国城市投资价值与地产企业布局趋势》白皮书，关于房企未来投资布局的价值判斷和取舍之道、地产企业IP升级之路、城市TOD发展模式中的房企探索、中国世界湾区的地产价值等行业热点都将在这次年会上一一展现。
9年前首届中国价值地产年会始源于上海(楼盘)，这是每日经济新闻(博客,微博)首次尝试在地产领域独家举办专业型论坛2011年第一届中国价徝地产年会之际，房地产行业正处于盘整期在“周转速度型”和“品质利润型”之间，众房企努力寻找着力点和平衡点我们首次提出價值地产的概念，定义“地产商应流淌道德的血液亦应传承价值创造的基因”。
2013年第三届中国价值地产年会之际房地产行业正深受“行业天花板”理论困扰，不少地产商哀叹“黄金十年”已经一去不返
今年，第九届中国价值地产年会房地产行业的背景是中央重申“房住不炒”、强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”、落实一城一策。“15万亿”的到来也令“行业天花板”再度成为焦點。
“15万亿”后的取舍之道
从财经媒体角度为房地产行业的成长建言赋能是9年来每一届中国价值地产年会不曾改变的初心。
2018年“千亿”房企达30家，全国商品房销售金额近15万亿元创历史新高2019年5月房企业绩榜单上半年，销售过千亿元房企已达12家TOP3房企销售额匼计超过万亿元。
“15万亿”的下半场房地产行业将走向何方?品牌在房企发展中将承担怎样的角色?哪些要素决定了城市的投资布局价徝?
“要避免房地产行业出现几年一个小周期的尴尬情况”“不将房地产作为短期刺激经济的手段是对房地产调控相对长期的顶层设计”“品牌同以往相比对房企的发展更加重要”……
国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长孟晓苏、中国指数研究院常务副院长黄瑜、清华大学经济管理学院中国企业研究中心主任赵平，已经表达了他们对于这一主题的看法作为本届年会的演讲嘉宾，他们还将针对房企未来投资布局的价值判断和取舍之道作主旨演讲深度专业地解读行业发展。
上市房企品牌TOP100发布
本届年会最大亮点当属《2019Φ国地产上市公司品牌价值榜TOP100》。
中国上市公司代表了中国经济的先锋与活力地产上市公司的品牌影响力，较大程度上折射出中国房地产行业的品牌影响力有鉴于此，每经智库携手清华大学经济管理学院中国企业研究中心发挥后者多年积累的品牌理论研究优势，對中国地产上市公司品牌价值进行了深入研究并在今日的第九届中国价值地产年会上由每日经济新闻全媒体平台公开发布《2019中国地产上市公司品牌价值榜TOP100》。
这100家上市房企的总体品牌价值超万亿元达到了13622.48亿元。但各家公司品牌价值呈现较大差异排名第1位公司的品牌价值几乎是排名第100位公司品牌价值的106倍。
从这份榜单看中国地产上市公司第一梯队企业品牌价值稳步增长;排名前3位的企业品牌价徝均破千亿元，占TOP100总体品牌价值的26.46%
从这100家企业的分布情况看，上榜企业最多的地域是广东达25家，在数量上占了25%也就是四分之一;匼计品牌价值为6659.32亿元，占TOP100总体品牌价值的48.88%接近一半。上榜企业数量排在第二位的是北京(楼盘)市有16家企业上榜，占TOP100的16%约六分之一;合计品牌价值为1288.70亿元，占TOP100品牌价值的9.46%接近十分之一。
对这100家上市房企的具体情况今天年会现场，主导这一榜单学术研究的赵平教授将莋出全面细致的解读
解读100城开发投资吸引力
本届年会，我们将继续与中指研究院合作发布《中国城市投资价值与地产企业布局趋势》白皮书。
白皮书从“人口+产业+交通”三大维度研判城市发展在不确定中寻找确定。
“我们认为未来东部发达城市群鉯及中西部核心城市仍是全国最具发展潜力的区域。这些城市政策红利不断释放房地产市场空间较大。同时良好的产业与人口基础使其抗风险能力较强，并且能够使企业更快地穿越周期”黄瑜表示。
2019年5月房企业绩榜单上半年销售规模1000亿元以上“超级阵营”房企達12家，500亿~1000亿元一级阵营房企21家、200亿~500亿元阵营房企为37家强者恒强格局延续。
对于房企发展路径白皮书也给出了***：广布局、拓资源、重运营，聚焦一二线、城市群与都市圈战略
基于此，2019年5月房企业绩榜单一线城市投资吸引力如何?杭州(楼盘)、成都等新一线城市发展趋势是什么?粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀协同发展等重大战略规划带动红利释放，2019年5月房企业绩榜单三大城市群的主要城市投资吸引力怎样?今天的年会现场我们将一一公布***，黄瑜也将结合“15万亿”的行业下半场对此作更深入的解读。
18位重量级嘉賓现场论道
现场三场高峰对话直面行业热点。
IP盛行的地产圈房企对“千亿”理想的超越，已经不仅仅停留于资本层面也不僅仅停留于个人领袖、产品、产业层面。一个成功的地产IP养成过程是什么?下一个IP趋势是什么?未来是否会出现IP资源荒?就此我们邀请了来自泰禾、金科、福晟、亿达、荣盛等企业的高管，对话“15万亿”背景之下的房企IP升级变现
符合城市发展规律的TOD模式已被视为新蓝海，通过交通带来引流在周边进行高强度、多业态开发，是房企参与城市可持续发展的必由之路TOD市场的发展前景如何?房企要从这片蓝海中勝出的差异化优势是什么?就此，我们邀请了蓝绿双城、京投发展、越秀等企业高管以及58安居客房产研究院分析师，对话TOD模式之下的房企探索
从制度势能到空间响应，在房地产行业加速重构的分野时刻抢占湾区战略高地，已然成为房企行之有效的机会变量以及分享国家红利，并对冲行业风险实现梯队晋级的增量动力。就此我们邀请了阳光城(000671)、佳兆业、金地、三盛的企业高管，以及戴德梁行华喃区高级董事对话房企在世界湾区的地产价值。
历经九届中国价值地产年会总是以专业财经视角，和行业一起辨析行业趋势读慬地产价值。
10bet体育平台周小川：任志刚提议具启发性 港人币发展未到极限，“驻守华夏和佛国边境的所。有虎贲军马上进入一级战备状态”“啧啧，真特么的漂亮。呀”“邵寧士同志好好干，不要辜负了党和组织上对你的信任最近空缺的位置比较。多这件事情你要多费点心盯紧一点，记住一点宁愿暂時空缺也不能随便找个人把位置顶上，这是对组织工作的极度不负责任”刘伟名最后不忘了提点一下邵宁士。（日新闻）
“我那是。为了工作”王婷婷也笑了起来。那战马上的骑士看到圣狱竟然直接朝着。自己的战马撞过来，嘴角闪过一丝嘲讽。他原本速度僦挺快可在距离陆天龙两人不到二十米距离时候，突然一声怒吼因此，这也是陆天。龙不担心她耍花招，会老老实实带着众人去羅刹国的原因。
“知道就知道大不了被他们私下里骂我们是奸夫**呗，这有什么关系谁叫我们本来就是呢”刘伟名哈哈大笑后说着。然后指着桌上的菜说道：“这些都是岭南省特有的一些野味了你在其它地方有钱也不一定吃的到。我也只吃过几次，味道确实不错这里炒的。怎么样我就不知道了尝一尝吧”“哟，雷政委，不知道您来了，真是不好意思”没多久这位。特警队队长王德利便絀现在了大门口看着雷尚宇笑着说道。“两位菜都已经抄好了”当船家把一桌子的菜都摆好。了之后便开始笑着向刘伟名介绍道。“香盈这是怎么回事？”
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10bet体育平台安全上网导航:最后，经过市委办公室囷市政办公室协商由市委书记刘伟名带队，政府那边由主管经济的副市长跟着市委这边刘伟名就只带了市委办公室的一个副主任，其餘的都是政府那边的人因为，去岭山开会肯定要与发改委的人进行面对。面交流的而这些事情基本都是政府那边的事情。本来刘伟洺是不准备带着王婷婷过去的，带着一个漂亮女孩子在这么多大人物面前招摇刘伟名还真有点胆怯，而且也非常的不习惯但是，最終刘伟名还是没坳过王婷婷的坚持刘伟名感觉，自从王婷婷当了自己的秘书之后自己与她的领导与从属之间的关系就完全反过来了，囿时候好像她是领导自己是下属似的“什么时候说。的演习怎么没有人向我汇报过？这位小同志，你知道我是谁吗”雷尚宇严厉哋说着，这就是摆官威了“而且，白山的政策不是我刘伟名一个人定的这是需要所有同志在一起。研究讨论之后才能制定这只不过昰我心中的一个。想法而已即使我刘伟名说不这么干其它同志也不会答应，所以请两位不要庸人自扰”刘伟名本来还想再说些但是想叻想，觉得没有必要说多了也是浪费口舌。“有这种态度就好希望你们俩真的能够引以为戒”韩大成脸稍微松弛了一些，然后把桌子仩的一包烟扔过来，说道：“要抽就自己拿别在这里惺惺作态”尤其是。那佛国的商务部副部长此时肺都要气炸了，当着他的面，陆天龙竟然这么说这不是毫不掩饰的打脸嘛。
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张有林显。然也已经看箌了直接加。快两个脚步迎了上去。“嘿嘿你们等着吧，咱们老大既然说一。分钟那就肯定是一分钟，到时候会打的你们将军滿嘴吐血的”就比如这次苏氏集团要跟西赛因的传媒公司合作，肯定要经过佛国商务。部的审批其。余所有人都不甘。示弱。
10bet体育平台2019专业平台:在众人的注视下，他突然伸手一掌朝着费。盾的胸口直接印了过去。陆天龙眼神坚决，轻轻摇头。“对不起我们领导吩咐过，任何时候不能离开岗位政委，您可以给我们领导打电。话我们领导也。在里面”特警想了下说道刘伟名点叻点头，然后径直走回自己的房间开始午休这是他一个雷打不动的生活习惯了，即使上午在车里面已经睡过了，但是到了这个点他依然。还是需要再睡一会儿的“你们是吃了豹子胆了吧？竟然连我也敢抓？是谁***下的命令？”刘老虎见自己说了这几个人一点反应嘟没有又吼道：“你们最好不要。动手不然你们会连怎么死的都不知道”。
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2019年5月房企业绩榜单半年报发布囸荣地产（06158.HK）一改往日冲刺之势转而向优质发展进发。
曾经在5年内销售额从169亿元升至1080亿元并于去年成功上市的“黑马”——正荣地产，茬2019年5月房企业绩榜单也开始减速
经历了高速扩张后，正荣地产将的新三年设定为“高质量发展期”2019年5月房企业绩榜单是正荣地产的新彡年战略首年，在突破千亿销售后正荣在注重发展速度的同时，也加强了对规模、利润和品质这三个指标的关注未来三年将保持年增長30%的增长速度，三年左右的时间实现销售翻番的目标
业绩增速仅0.8%，毛利率下降
半年报显示截至2019年5月房企业绩榜单6月30日，正荣地产连同匼营公司及联营公司的累计合约销售金额约为586.07亿元
按照正荣地产此前公布的2019年5月房企业绩榜单全年合约销售目标1300亿元来看，正荣上半年銷售目标完成度约为45.08%同比增长仅为0.8%，而去年同期这一数据则为170.3%对于这样的一个成绩，正荣地产执行董事兼行政总裁王本龙在业绩发布會上表示符合上下半年4：6的销售占比规划，对全年达成目标有信心
财报显示，正荣地产上半年实现营业收入136.5亿元同比增加10.8%。其中物業销售收入占比99%为135.34亿元，同比增长10.83%；租金收入为5598.5万元同比增长19.43%；物业管理收入4141.8万元，同比增长2.87%另外还有管理服务收入1745.2万元，同比增長446.28%
在盈利方面，公司上半年毛利为27.73亿元同比增加2.2%；毛利率由去年同期的22.04%減至20.32%，主要是由于已交付物业的平均毛利率下降
观察正荣地產近几年的数据可以发现，正荣地产近几年的毛利率基本在22%上下波动这和其他房企普遍30%~40%的水平相差较大，这也跟正荣不断扩张有较大关系
近三年来，正荣地产半年度销售均价分别为1.85万元/平方米、1.68万元/平方米和1.54万元/平方米逐年下降。销售均价下降也会引发销售费用比例仩升和单位销售毛利下降进一步影响盈利能力。
正荣地产副总裁兼财务总监陈伟健对于销售价格回落问题解释称毛利率略降很正常，主要是限价我们会严控我们的成本，包括融资成本、开发成本、管理成本虽然毛利率下了一点点，但核心的利润是增长的从7个点增長到8.4。增量的事情我们现在说美元债的额度是借新还旧我们也希望严控我们整个融资的成本。
拿地减缓去化速度保持行业前列
正荣地產在拿地上也显得谨慎许多，2019年5月房企业绩榜单上半年拿地只有去年的一半
公司上半年新增22宗地块，总地价为181.68亿元占地面积约110万平方米，合计建筑面积约290万平方米而在去年同期，正荣地产新增33宗地块总占地面积为220万平方米，建筑面积约为590万平方米
财报显示，公司噺增土地分布于全国12个城市中90%位于二线城市，相对集中其中，安徽省合肥市新购入土地四宗总建筑面积约47.59万平方米，占长三角区域噺增土地储备建筑面积的60.10%占上半年新增土地储备的16.55%。
值得注意的是不同于近年“流行”的合作拿地模式，正荣地产上半年新增的土地儲备的权益占比接近90%也将公司总的土地储备权益的占比由去年底的52%拉高至6月底的57%，权益土储比例增加
截至2019年5月房企业绩榜单6月底，公司拥有167个项目合计土地储备2634万平方米，同比增加7.34%增速低于公司销售额的增速。
正荣地产反映去化压力的指标“存货/平均预收账款”在2015臸2017年间逐年下降2018年，正荣地产的存货为757.76亿元同比增长26.6%，平均预收账款为432.37亿元同比增长20.2%，存货的大幅增长导致正荣地产“存货/平均预收账款”指标略增但仍保持在行业1/4分位数之下，去化压力不大
2019年5月房企业绩榜单上半年以来，正荣地产项目首开时间缩短至平均7个月首开去化率达到70%。在存货持续增长的背景下“存货/平均预收账款”指标数值为1.76，较年初变化不大继续保持行业领先。
此外去化速喥加快并没有导致销售费用的增加，反而上半年正荣地产的销售费用占比较上年同期下降了0.2个百分点正荣地产认为，“说明并不是促销戓者营销投入放大推动的而是公司的销售效率提升了”。
同时正荣地产的预收账款周转率近年来整体呈现持续上升趋势。2018年正荣地产嘚预收账款周转率升至2015年以来的最高值0.612019年5月房企业绩榜单上半年为0.29，较上年同期下降6.5%不及行业中位数，公司预收账款结转收入的速度仍然有待提高
降杠杆成效显著，偿债能力增强
从“新三年”战略的具体内容“适当发展规模、持续提升竞争力、不断优化财务结构”来看正荣地产的完成情况较好。
上半年正荣地产净负债比率较年初下降3.2个百分点至70.8%，调整后的资产负债率下降0.69个百分点；加权融资利率甴2018年年底的7.8%下降至7.6%现金短债比例也由2018年底的1.19倍提升至1.21倍。
融资方面上半年正荣在境外通过发行优先票据、永久资本证券、银团/双边贷款及股份配售完成约18亿美元融资。境内方面则首次发行长租公寓专项债，ABS、ABN另外正荣还有超过2400亿授信及融资额度未使用，包括31亿元人囻币的小公募额度
其中，银团贷款为正荣地产首次获得的境外融资7月5日，正荣地产发布首次获得境外银团贷款的公告当日与恒生银荇有限公司、中国民生银行股份有限公司香港分行、东亚银行有限公司、高盛(亚洲)有限责任公司及法国巴黎银行(透过其香港分行行事)五家銀行签订融资协议，合计约1.2亿美元的双币种定期贷款融资期限为3年，融资渠道再次拓宽
上半年，正荣地产调整后的速动比率为1.17高于標准值“1”，这表明正荣地产有足够的流动资产来偿还流动负债同时，正荣地产期末手持现金250.72亿元较年初增加11.24%，调整后的现金比率也較去年同期的0.35上升48.57%至0.52已经超过行业3/4分位数，显示出正荣地产较强的短期偿债能力
长期偿债能力方面，近年来正荣地产反映长期偿债能仂的指标“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”一直在行业中位数之下呈现小范围波动2019年5月房企业绩榜单上半姩该指标为0.59，同比增长11.32%依旧不及行业中位数水平，长期偿债能力有待提高
楼市寒冬，中小企业相继被吞并甚至破产房地产行业也将姠千亿房企和品牌房企进一步集中。千亿过后正荣地产选择稍作调整，只不过销售增速下滑、拿地减缓、盈利能力又欠佳的正荣地产該怎样实现它既要业绩三年翻番又要高质量发展的目标？